Ακίνητα: Γιατί οι τιμές στην Ελλάδα δεν θα υποχωρήσουν ξανά

Οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα έχουν αυξηθεί εντυπωσιακά τα τελευταία χρόνια, δημιουργώντας ένα εύλογο ερώτημα: έχουν ακριβύνει υπερβολικά τα ακίνητα ή υπάρχουν πραγματικοί λόγοι που δικαιολογούν την άνοδο;

Νέα μελέτη εργασίας της Τράπεζας της Ελλάδος επιχειρεί να δώσει απάντηση, εξετάζοντας την ελληνική αγορά από το 2002 έως το 2025. Το βασικό συμπέρασμα είναι ότι η άνοδος μετά το 2017 δεν μπορεί να αποδοθεί απλώς σε μια «φούσκα». Ένα σημαντικό μέρος της συνδέεται με βαθύτερες αλλαγές στην προσφορά και τη ζήτηση κατοικιών.

Από το 2,8% στο 6,5%

Το πιο εντυπωσιακό εύρημα αφορά τη μακροχρόνια τάση των πραγματικών τιμών των κατοικιών, δηλαδή αφού αφαιρεθεί η επίδραση του πληθωρισμού.

Περίοδος Μακροχρόνια τάση πραγματικών τιμών

Έως το 2016 περίπου +2,8% τον χρόνο
2017-2020 σταδιακή επιτάχυνση
2020-2025 περίπου +6,5% τον χρόνο

Η μελέτη εκτιμά ότι η μακροχρόνια τάση κινήθηκε γύρω στο 2,8% μέχρι το 2016, ανέβηκε σταδιακά στο 6,5% και παρέμεινε σε αυτό το επίπεδο έως το δεύτερο τρίμηνο του 2025. Πρόκειται, σύμφωνα με τους ερευνητές, για ουσιαστική αλλαγή της ελληνικής αγοράς κατοικίας.

Γιατί ακριβαίνουν τα σπίτια

Η εξήγηση βρίσκεται σε μεγάλο βαθμό στο απλό οικονομικό δίπολο «περισσότερη ζήτηση – περιορισμένη προσφορά».

Η οικοδομική δραστηριότητα υπέστη μεγάλη συρρίκνωση την περίοδο 2008-2016 και στη συνέχεια ανέκαμψε μόνο εν μέρει. Παράλληλα, μετά το 2017 αυξήθηκε σημαντικά το κόστος κατασκευής, εξαιτίας μεταξύ άλλων των προβλημάτων στις εφοδιαστικές αλυσίδες, της ενεργειακής κρίσης και του πληθωρισμού.

Την ίδια στιγμή, αυξήθηκε η ζήτηση. Η οικονομία ανέκαμψε, οι συνθήκες χρηματοδότησης βελτιώθηκαν και οι ξένες επενδύσεις στα ελληνικά ακίνητα ενισχύθηκαν έντονα μετά το 2017. Η μελέτη αναφέρεται ειδικά και στη συμβολή προγραμμάτων απόκτησης άδειας διαμονής μέσω επενδύσεων, όπως η Golden Visa.

Παράγοντας Επίδραση στις τιμές
Περιορισμένη κατασκευή νέων κατοικιών ↑
Υψηλότερο κόστος κατασκευής ↑
Ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας ↑
Ξένες επενδύσεις σε ακίνητα ↑
Βελτίωση χρηματοδοτικών συνθηκών ↑
Ισχυρή ήδη ανοδική δυναμική των τιμών ↑

Είναι λοιπόν «φούσκα»;

Η απάντηση της μελέτης είναι πιο σύνθετη. Αν συγκρίνει κανείς τις σημερινές τιμές με τα δεδομένα του παρελθόντος, μπορεί να φαίνονται υπερβολικά υψηλές. Όμως η ίδια η αγορά έχει αλλάξει.

Μάλιστα, σύμφωνα με το μοντέλο της Τράπεζας της Ελλάδος, το 2025 ο πραγματικός ρυθμός αύξησης των τιμών ήταν χαμηλότερος από εκείνον που θα δικαιολογούσαν τα θεμελιώδη μεγέθη της αγοράς.

Αυτό δεν σημαίνει ότι τα ακίνητα είναι φθηνά ούτε ότι δεν υπάρχουν κίνδυνοι. Σημαίνει όμως ότι μεγάλο μέρος της ακρίβειας δεν φαίνεται να είναι προσωρινό: η Ελλάδα έχει περάσει σε μια νέα, ακριβότερη ισορροπία στην αγορά κατοικίας, με την Τράπεζα της Ελλάδος να υπογραμμίζει πάντως την ανάγκη στενής παρακολούθησης των κινδύνων.